De OutrasPalavras, 20 de julho 2026
Por Paula Freire Santoro, Pedro Mendonça, Gabriela Azzolini, Amanda Silber Bleich
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| Foto: Samuel Thomas Jaenisch |
O LabCidade FAUUSP produziu uma cartografia das (fake) HIS – em parceria com a Bancada Feminista, com apoio da FAPESP e Fundação Rosa Luxemburgo –, apresentada em Seminário no último dia 15 de junho na Câmara de Vereadores de São Paulo. O evento teve como objetivo apresentar alguns dados que a CPI das HIS (Comissão Parlamentar de Inquérito das Habitações de Interesse Social) coletou e que, pelo seu término prematuro (19/05), não foi possível considerar ou analisar, fazendo com que o Relatório final apresentado pelo relator se reduzisse a uma carta de sugestões genéricas.
O debate público sobre a produção das “fake HIS” ficou centrado nas unidades bem localizadas, sem considerar o quadro completo. A apresentação demonstrou com dados e método cartográfico que a atual política de incentivos urbanísticos não foi uma boa política habitacional, pois, para além do desvio de finalidade das unidades em área bem localizada, tem ainda produzido HIS inacessíveis, que reiteram os territórios de concentração branca e a exclusão socioterritorial, e capturadas pela lógica de investimento imobiliário. Ainda, criticou como o debate público ficou centrado nas “fake HIS” bem localizadas, enquanto outras tipologias de HIS foram produzidas em condições urbanas e tipologias que reforçam a histórica e estrutural exclusão territorial na cidade.
Análises mobilizadas
A pesquisa ampliou análises anteriores que trabalhavam a ideia que o mercado imobiliário vinha produzindo “falsas” habitações de interesse social, que até então eram consideradas apenas pela sua tipologia: moradias lançadas pelo mercado imobiliário que, embora tivessem um valor máximo da unidade considerado como “segmento econômico” (valor da unidade ofertado por até R$ 350 mil/unidade), eram minúsculas (área útil da unidade menor que 35 m2) e caras (com preço/m2 maior que R$ 10 mil); além de bem localizadas, no Sudoeste paulistano e próximas de eixos de metrô ou monotrilho. A pesquisa anterior também demonstrava que o financiamento das “fake” HIS era inacessível para os mais pobres, que não conseguiam comprovar renda, acessar o financiamento (que envolvia grandes pagamentos na entrada ou entrega das chaves, ou mesmo fiador), ou cujas famílias não caberiam em unidades tão pequenas. Para saber mais, ver artigos aqui e aqui.
Quatro análises foram necessárias para trabalhar novas hipóteses e atualizar as pesquisas anteriores.
A primeira consistiu na análise dos dados dos lançamentos imobiliários da EMBRAESP que mostrou que o número de lançamentos imobiliários triplicou entre 2018-2025, saindo de 37 mil/ano em 2018 para cerca de 100 mil/ano em 2025. Também vivemos uma superprodução do segmento econômico (unidades com preço menor que R$ 350 mil), cerca de 63% das unidades produzidas no período são do segmento econômico. A cartografia das “fake HIS” também mostrou ampliação e concentração deste segmento, como argumentaremos adiante.
Uma segunda se deu com o processamento dos dados, georreferenciamento e cartografia dos imóveis licenciados como HIS e HMP disponibilizados pela Prefeitura para a CPI, que encontrou, entre 2018 e 2025, cerca de 6.500 empreendimentos e 697 mil unidades licenciadas (entre licenciadas e concluídas concluídas e licenciadas mas não concluídas) com estes incentivos. Destas, a maior produção é de HIS 2, para famílias com renda até 6 salários mínimos, cerca de 65% do total de unidades. Somente 18% é HIS 1, para famílias com renda até 3 salários mínimos. falar aqui do déficit
A terceira foi o cruzamento dos lançamentos imobiliários com os imóveis licenciados. Tal cruzamento se deu a partir da análise de empreendimentos que tinham informações nestas duas bases, para o período de 2018 a 2025, o que correspondeu a cerca de 35% dos imóveis licenciados (entre concluídos e ainda não concluídos). O cruzamento permitiu comprovar que as “fake HIS” utilizaram a incentivos urbanísticos como a que consistem na isenção do pagamento da Outorga Onerosa dos Direitos de Construir por serem licenciadas como HIS (habitação de interesse social) ou HMP (habitação de mercado popular).
A quarta consistiu na fotografia dos dados coletados sobre imóveis anunciados para o aluguel temporário em plataforma conhecida, no ano de 2025. A partir dos dados disponíveis,Permitiu-se obteve-seo desenho de um cluster de concentração destes imóveis (área com mais de 20 anúncios espaçados em até 100 metros), que coincide com a localização das “fake HIS”. Isso indica que possivelmente as novas unidades minúsculas e caras estão sendo utilizadas para o aluguel temporário, e que há um entrelaçamento entre o boom de produção imobiliária (inclusive de unidades incentivadas) e a expansão do mercado de aluguel temporário.
Grupos analíticos
A partir da análise e cruzamento dos dados e cartografia, foi feita uma análise espacial, encontrando três grandes grupos de empreendimentos incentivados que apelidamos de: “fake fakíssimas”, empreendimentos em área valorizada com unidades HIS;
“fake ÃOS”, megaempreendimentos nas bordas urbanas com unidades “menos fake”;
“fake nuvens”, empreendimentos dispersos e concentrados em nuvens na Zona Leste e Zona Norte com unidades “menos fake”.
HIS Fake fakíssimas
O grupo de HIS fakes fakíssimas totaliza 408 empreendimentos e cerca de 175 mil unidades (sem considerar as “menos fake”), que correspondem a cerca de 78,5% das unidades da base cruzada das unidades lançadas (Embraesp) e licenciadas (informados pela Prefeitura à CPI). Se compararmos com o total de unidades licenciadas cartografadas, corresponde a 25% do total, percentual que poderia ser maior, uma vez que o número de unidades lançadas disponibilizadas pela base da EMBRAESP é menor que o das licenciadas, e nem todos os empreendimentos das duas bases puderam ser pareados deram “match”.
Para este grupo estabelecemos “graus de falsidade” das unidades licenciadas como HIS (aqui não consideramos incentivos das HMP). As “fakíssimas” HIS seriam as unidades que utilizaram incentivos para HIS, mas nem são consideradas segmento econômico pelo mercado, pois o preço total da unidade é maior que R$ 350 mil. As “fake” HIS correspondem à tipologia que vínhamos trabalhando nas pesquisas, com preço de unidade do segmento econômico, minúsculas e caras. As “fake área” HIS correspondem ao maior número, seriam as unidades do segmento econômico, minúsculas, mas o preço por m2 não é tão caro, é menor que R$ 10 mil, e correspondem a mais de 50% das unidades analisadas. As “menos fake” são as do segmento econômico, cuja área útil da unidade não é tão pequena, pode ser maior que 35 m2; cujo preço por m2 não é tão caro, menor que R$ 10 mil. Ver quadro abaixo.
Quadro 1 – Características dos subgrupos das HIS fake fakíssimas
| Subgrupo HIS | Características | Empreendimentos | Unidades |
| Fakíssima HIS | preço total > R$ 350 mil | 76 | 42.015 |
| Fake HIS | área < 35m2 preço m2 > R$ 10 mil preço total < R$ 350 mil | 73 | 15.965 |
| Fake área HIS | área < 35m2 preço m2 < R$ 10 mil preço total < R$ 350 mil | 259 | 117.376 |
| Menos fake HIS | área > 35m2 preço m2 < R$ 10 mil preço total < R$ 350 mil | 150 | 48.023 |
São unidades bem localizadas, em regiões valorizadas, próximas ao transporte de média e alta capacidade, em especial metrô e monotrilho, que concentra imóveis anunciados em plataforma de aluguel temporário (Mapa 12)(ver Mapa 2), e sobre área verticalizada de concentração de população branca (ver Mapa 2).
A coincidência espacial entre as HIS fake fakíssimas e o aluguel temporário reforçam a hipótese que estas têm sido capturadas para investimento, disponibilizadas em plataformas de aluguel, geralmente temporário, estimulando o rentismo financeirizado.
Mapa 1 – Tipologias HIS “fake fakíssimas sobre cluster de concentração de imóveis de aluguel temporário
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Esboço em azul marinho sobre a área de concentração de HIS “fake fakíssimas”. Fonte: Embraesp 2018-2025, Imóveis licenciados como HIS pela Prefeitura de São Paulo 2018-2025 disponibilizados pela CPI das HIS, Eixos de Estruturação da Transformação Urbana do Plano Diretor Estratégico de 2014. Sobre cluster de concentração de imóveis de plataforma de aluguel. Elaboração: Gabriela Azzolini, 2026
Mapa 2 – Cor da população e tipo de domicílio Censo IBGE 2010
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Esboço em azul marinho sobre a área de concentração de HIS “fake fakíssimas”, em rosa a área de concentração das “fake nuvens” e em laranja, as “fake ÃOS”. Fonte: Censo IBGE 2010. Elaboração: Pedro Mendonça, 2025.
HIS Fake ÃOS
O grupo de HIS “fake ÃOS” corresponde aos megaempreendimentos periféricos apelidados de “ÃOS” pelo seu gigantismo. Alguns são conhecidos como Raposão, Piritubão, etc. Possuem um alto número de edifícios e de unidades por empreendimento (mais de 1 mil unidades/empreendimento), podem ter sido aprovados em condomínios menores contíguos (como é o caso do Reserva Raposo), se dão sobre áreas de expansão periférica, sobre diferentes zoneamentos (ZEIS, ZEPAM, ZPIs, entre outros). Possuem situações urbanísticas muito ruins, em localizações distantes do transporte, empregos, equipamentos e serviços públicos.
Mapa 3 – Total de unidades por empreendimento dos imóveis licenciados informados pela Prefeitura CPI das HIS
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Esboço em laranja da área de concentração de HIS “fake ÃOS”, em rosa a área de concentração das “fake nuvens”. Fonte: imóveis licenciados como HIS pela Prefeitura de São Paulo 2018-2025 disponibilizados pela CPI das HIS, Eixos de Estruturação da Transformação Urbana do Plano Diretor Estratégico de 2014. Elaboração: Amanda Silber Bleich, 2026.
Alguns destes megaempreendimentos, além de terem sido incentivados pela Prefeitura através da isenção da cobrança de Outorga Onerosa do Direito de Construir, estão sendo adquiridos pelo Programa Pode Entrar-Aquisição do município. É o caso da compra de cerca de 6 mil unidades no empreendimento Reserva Raposo, no extremo Oeste de São Paulo. Este empreendimento, segundo os dados de licenciamento, recebeu incentivos de HIS e HMP, para construção de cerca de 22 mil unidades habitacionais, 110 torres residenciais e 57 condomínios. Suas ruas são estreitas inteiramente muradas, divididas em condomínios de poucos edifícios, monotônicos, da mesma cor e altura, sem comércio ou vida de rua.
Estão localizados longe dos eixos de metrô ou monotrilho, com acesso precário ao transporte público, em áreas que são mais horizontais e com concentração de população negra, reiterando a exclusão socioterritorial.
HIS Fake Nuvens
O grupo de HIS “fake nuvens” corresponde a empreendimentos pequenos e dispersos, que usaram incentivos, e que formam uma concentração em nuvem na Zona Leste e Zona Nordeste de São Paulo. Possuem número de unidades por empreendimento baixo (<20 ou < 50 unid), e, a princípio, não são considerados “fake”, por não serem tão minúsculas (unidades até 50 m2) e não tão caras (preço por m2 entre R$ 7 e 10 mil). Ao observá-los no mapa (ver Mapa 3) são muitos empreendimentos, mas que somam poucas unidades, cerca de 101 mil unidades incentivadas (concluídas e licenciadas), correspondendo a aproximadamente 14,5% do total incentivado.
Sua tipologia é bem diferente da verticalização dos “ÃOS” e dos “fake fakíssimos”. Conhecidos como “predinhos” ou “linguiços”, são tipologias que possuem pavimento térreo mais três ou quatro andares, ou condomínio de casas, sobre remembramento de lotes originalmente pequenos e pode se dar sobre diferentes zoneamentos.
As “fake nuvens”, embora não sejam minúsculas e caras, e pareçam estar mais próximas do que seria uma HIS desejável, apresentam problemas nas tipologias (invadem recuos, ventilações prejudicadas, etc.) (ver exemplo na foto a seguir), e cerca de 68% delas estão longe do transporte de alta e média capacidade.
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Foto de HIS na Zona Norte com tipologia ocupando 100% do lote, sem recuo. Fonte: Pesquisa IC Luiza Hespanhol, 2025. Foto: Paula Santoro, 2024.
Por fim, as análises indicam que a política de incentivos urbanísticos para a produção de Habitação de Interesse Social tem resultado, em muitos casos, em empreendimentos que não correspondem ao que se esperaria de uma política habitacional voltada ao atendimento da população de menor renda. Parte significativa dessas unidades apresenta preços e condições de aquisição incompatíveis com as necessidades habitacionais da população de renda mais baixa, além de se concentrar em territórios historicamente valorizados e de concentração de população branca, onde acabam capturadas como ativos de investimento, especialmente para o mercado de aluguel temporário. Nos demais casos, predominam empreendimentos localizados em áreas periféricas e de expansão urbana, marcadas por urbanização incompleta e baixa oferta de transporte público, empregos, equipamentos e serviços urbanos. Somam-se a isso limitações relacionadas à tipologia habitacional e à qualidade arquitetônica dos empreendimentos, frequentemente associadas a diferentes formas de precariedade.
No geral, a ideia de produzir moradia social de forma privada, através de incentivos urbanísticos, levou à transformação da “habitação de interesse social” em um produto de mercado bem definido e desassociado das necessidades habitacionais reais. Uma política que busca dialogar e propor alternativas concretas à crise habitacional precisa, de partida, se desprender do produto imobiliário e voltar a colocar no horizonte o acesso à moradia como um direito.
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